Давайте разберем важные моменты при ремонте в новостройке. Такие, как усадка дома и варианты отделки.

Усадка дома в зависимости от материала

Многие строители рекомендуют перед въездом в квартиру сделать недорогой черновой ремонт. И капитальную отделку отложить на 1- 2 года. Т.к. за это время проходит активная стадия осадки. Но и есть те, кто считает, что для технической осадки достаточно того времени, пока дом строится.
Но, от движения грунтов все равно не уберечься, на болотистых, зыбких почвах здания «гуляют» десятилетиями.

Существует два термина: усадка и осадка дома.

Усадка — это изменение геометрических параметров дома (линейных размеров) вследствие изменения объема материала, например, усыхания.

Осадка — это процесс понижения сооружения, вследствие проседания грунта, уплотнения фундамента и сокращения вертикальных размеров.

 

 

Поэтому, стоит отложить капитальную отделку, как минимум на год. Поскольку есть еще один важный нюанс: ремонт в доме будете делать не только вы. Вибрации перфоратора, протечки труб, пыль из вент. канала и прочие не предвиденные моменты от соседского ремонта легче переносить, не вложив в отделку квартиры всю душу и сбережения.

Даже стяжка, умноженная на число квартир, прилично увеличит вес высотки, а ведь еще появятся новые стены и прочие архитектурные элементы. И потяжелевший дом снова начнет «садиться». Поэтому черновой ремонт предпочтительнее.

Черновой ремонт, это прежде всего отсутствие фанатизма в выборе материалов и доведения операций до идеала. Нет нужды выравнивать пол под укладку паркета, зашиваем фанерой и кладем линолеум или ламинат (потом можно быстро снять), а вместо декоративной краски клеим толстые, недорогие обои и т.д.

Кирпичный дом

 

 

Кирпичные дома усаживаются годами. Делают они это равномерно — полы, останутся горизонтальными, а вот стену может и покоробить. Все то же
относится и к монолитно- кирпичным строениям.

 

 

В первый год, кирпичная кладка усыхает по швам. Краска на стене может растрескаться, а штукатурка отстать от основы.

 

 

До качественного ремонта в кирпичном доме рекомендуется подождать год,  пока дом окончательно «усохнет». В этом смысле муниципальная отделка «под ключ» может оказаться благом: такую как раз не жалко через год- другой ликвидировать ради наилучшего ремонта.

 

Для отделки стен и потолка в стоит выбирать материалы повышенной эластичности — виниловые и структурированные обои, силиконовые и акриловые краски. Они компенсируют незначительную равномерную усадку.

 

Панельный дом

Панельный дом состоит из бетонных плит, скрепленных друг с другом. Эта конструкция быстро возводится, но много весит. «Панель» заметно просаживается, но зато быстро «успокаивается»  в среднем на осадку уходит год.

Гибкая конструкция дома обеспечивает ему надежность даже при видимых глазу перекосах, но полы и потолки при этом уже не покажут правильную горизонталь и вертикаль. В панельном доме можно не опасаться «вспученных» стен — перекосы и трещины пойдут по углам и стыкам плит. Сама плита, как была ровной, так и останется.

Единственное, в углах трещины могут быть такими, которые никакой винил не снивелирует, так что, лучше, не покупать очень хорошие обои. Кроме того, после осадки дома, возможно, придется выравнивать пол, поэтому нет смысла сразу класть дорогую плитку, можно выбирать материалы легкого демонтажа (ламинат, линолеум).

 

Монолит: с кирпичом и без

Монолитный дом представляет собой целостный каркас, который оседает без перекосов, прямо вниз. Но это при условии, что при его возведении были учтены все геологические нюансы и строители ничего не упустили на этапе котлована.

Если же технология была нарушена, здание может целиком перекосить. Это может выясниться в течение года.

Типы отделки от застройщика

Квартиры в новостройках предлагаются без отделки, с черновой отделкой и с чистовой. Отделка «под ключ» обычно подразумевает уже нечто большее, например, встроенную кухню с техникой, встроенные шкафы. Иногда можно выбрать тип отделки и тогда удастся предусмотреть риски, связанные с ремонтом новостроек.

 

Варианты отделки

Без отделки

Голая бетонная коробка. Так зачастую выглядит жилье со «свободной планировкой». В квартиру с бетонными стенами заведены коммуникации и все. Собственник жилья делает все сам: межкомнатные перегородки, разводку труб и электросетей, устанавливает сантехнику, делает всю черновую работу: стяжку, штукатурку и выравнивание.

 

С черновой отделкой

Черновая отделка подразумевает:

•  Что в квартире есть все внутренние перегородки.
• Заведены все коммуникации, стены и
  потолок оштукатурены и зашпатлеваны.
• Пол выровнен обычной бетонной стяжкой.
• Провода доведены до мест, где будут розетки, трубы  до смесителей.
• Иногда установлена недорогая сантехника. На потолке крюк для
• люстры, под окнами радиаторы.

В черновой отделке сдаются, как правило, квартиры в панельных домах. Осмотрите углы, если там уже есть трещины, значит, дом активно «садится». Учтите этот момент.

С чистовой отделкой

Чистовая отделка подразумевает квартиру, готовую к заселению. Это самый быстрый способ отметить новоселье и самый рисковый ремонт с точки зрения последствий осадки. Стены уже закрыты обоями, потолок окрашен, плитка наклеена. Проблемные места обнаружить сложно.

С другой стороны, если вы решили не делать полноценный ремонт пару лет,
такую отделку, возможно, стоит рассматривать, как временный вариант.
Ремонт от застройщика выходит дешевле за счет оптовых закупочных цен на материалы и поточного производства работ.

Поскольку строительная организация дает гарантию на отделочные работы, спросить с нее в случае возникших проблем может быть проще, чем с не знакомой бригады. Плюс экономится время.

Акт приемки-сдачи

Прежде, чем вы получите в руки ключи, вы должны подписать акт приемки-сдачи квартиры. Внимательно осмотрите жилье: после подписания документа почти все внешние изъяны отделки будут вашей проблемой. Пригласите опытного строителя (отделочника) на приемку жилья. Он сразу увидит огрехи. Даже заплатив специалисту за консультацию, вы сэкономите время и деньги, заставив застройщика устранять недочеты за свой счет. В таких случаях они обычно не сопротивляются: чем быстрее выровняют пол или стену, тем быстрее закроют сделку.

Перепланировка

Считается, что проще всего с этим делом в монолитных домах: несущих стен внутри квартиры нет, планируй как хочу, перегородки из гипсокартона или пазогребневых блоков согласовывать не нужно. Это не так. Свободная планировка это маркетинговая хитрость. На самом деле у любой квартиры есть конкретная планировка жилых и подсобных помещений (ее можно увидеть на поэтажном плане БТИ).

То, что в квартире нет стен, еще не значит, что их не должно быть, просто застройщик по договору делегирует эту обязанность вам. Часто настоящая планировка комнат обозначается в квартире контуром в один кирпич. Если отступите от этих границ и будете обязаны согласовывать перепланировку в соответствующих службах. Но, если жилая площадь не изменилась, а «мокрые зоны» не выросли за счет комнат (жилой площади), то новый план вам утвердят. (Но, нужно все проверить)

 

 

До отделки

Пока дом усаживается, имеет смысл заняться проектом перепланировки, если мы ее планируем делать. Дело это небыстрое, но во многих случаях неизбежное: далеко не каждую переделку узаконят по факту. Не говоря уже о том, что любое вмешательство в несущие конструкции может быть опасным
для жизни.

План квартиры, кроме перегородок, будет включать
планы:

• Разводки коммуникаций — электрических кабелей.
• Розетки, выключатели, теплые полы. Нужно указать все точки
  подключения электроприборов. И скажу для информации, что удобно предварительно составлять список всех электроприборов, которые есть у вас и распределить их по возможности, по каждой зоне, где они используются, и предусмотреть дополнительные розетки, например, для зарядки телефона и для будущих приобретений- технического оборудования.
• План освещения. Лучше продумать заранее все сценарии
  освещения. Для максимального комфорта.
• Отопления, водоснабжения.

Перегородки

Любая перегородка на новом месте будет считаться перепланировкой, поэтому она должна быть отмечена в плане квартиры.
Кирпичные стены внутри квартиры — слишком дорого и дают большую нагрузку на пол, приличная усадка, ограниченная толщина.

 

Легкие перегородки из гипсокартона дешевле, монтируются быстрее и
возможностей предоставляют больше. Это самый предпочтительный материал для ремонта в новостройке. Чтобы предотвратить трещины при усадке, необходимо оставлять зазор между листом и полом (потолком) в 30-40 мм.

 

У стен из ГКЛ есть два минуса: плохая тепло-шумоизоляция и низкая прочность материала без закладных (фанера или брусок, закрепленные на каркасе) нельзя вешать на стены даже плоский ТВ. Поэтому для перегородок практичнее использовать пено- и пазогребневые блоки шириной 10 см.

 

Входная дверь

Скорее всего ее придется менять. Как вариант, «родную» дверь можно оставить в качестве дополнительной, внутри. Усадочные подвижки и здесь диктуют свои особенности. Если навешивать дверь как положено, с анкерами устойчивости, конструкцию c большой вероятностью поведет от усадки.

Но без такой установки дверь не будет висеть достаточно надежно. Возможно, в первый год стоит оставить входную дверь только на анкерах безопасности. Через год-другой, когда дом осядет, можно будет выровнять коробку, навесить дверь как положено, запенить и отделать окончательно.

 

Отделка потолка

Лучше сделать натяжной потолок: пластичный материал гарантированно не пойдет трещинами. И смягчит урон, который способны нанести соседи сверху — полотно удерживает до 100 литров воды.

 

 

Можно сделать ГКЛ потолки проклеивая стыки со стеной компенсирующей пористой лентой. Насколько такой подход оправдает себя — предсказать
трудно. Он больше подойдет в кирпичных и монолитных домах, если они построены без нарушения технологии, усадка не должна сопровождаться бурными деформациями здания, и фокус с компенсационной лентой с большой вероятностью удастся.

 

 

Можно окрасить оштукатуренный потолок краской на водной основе или оклеить обоями под покраску. От прорывов стояков это не спасет, но и заменить/отремонтировать такое покрытие будет несложно. Можно и вовсе оставить потолок «голым». Это еще один прием — обнажение бетонных поверхностей. (Как в стиле лофт и брутализм).

 

Отделка стен

Чем выравнивать — гипсокартоном или штукатуркой? По затратам на материалы обшивка стен ГКЛ соотносима с оштукатуриванием-шпатлеванием более или менее ровных стен. За работу во втором случае вы отдадите гораздо больше. Но при монтаже потеряете от 1 до 5 см по периметру комнаты.

 

 

От заметных подвижек стен штукатурка конечно треснет, посыплется с кирпича и потрескается в углах комнаты в панельных домах. Если в монолитных домах можно выбирать любой способ выравнивания, то в кирпичных и панельных разумно будет выровнять в один слой штукатурки — под временную чистовую отделку. А через год-два вывести идеальную вертикаль.

Чем опасны не заделанные трещины в стене или углу?

Они выпускают тепло и становятся источниками сырости, создавая идеальную среду для распространения плесени. Поэтому после окончания усадки дома рекомендуется снять обои и внимательно обследовать стены.

Если вы готовы следовать рекомендациям и отложить капитальную отделку на пару лет, не стоит пользоваться пластифицированными  отделочными материалами. За счет специальных добавок они будут тянуться и деформироваться вместе со стенами и углами. Да, отделка не пострадает, но трещины никуда не денутся, а будут замаскированы.

 

Обои или краска?

Смотрим на материал. Монолит ни к чему не обязывает (хотя от вибраций соседского ремонта может пострадать и фактурная штукатурка), в панельных домах трещин следует ожидать только в углах, поэтому их можно штукатурить и шпатлевать. А вот кирпичные стены, вполне возможно, придется перештукатуривать. Поэтому шпатлевка под краску не имеет смысла, лучше поклеить обои.

 

Какие обои выбрать?

На пластичной основе: флизелин идеальный вариант. Кстати, стены под покраску также имеет смысл укрепить флизелином. Другое дело обои под покраску, которые помогут скрыть небольшие трещины.

 

Отделка пола

Если вы получили голые плиты без стяжки — ее придется сделать. Обычная цементно-песчаная вполне может выдержать движения стен, если будет защищена демпферной лентой по краям. На больших площадях делают также компенсационные швы, заполненные силиконом. Кроме того, стяжка должна быть разделена по комнатам, то есть не быть единым полотном.

В новостройке уверенно себя будут чувствовать сухие и полусухие стяжки, как и черновой пол на лагах. Их преимущество время: один миллиметр ЦПС сохнет сутки, а их может быть 50!
С другой стороны, сохнет- не означает нельзя ходить. Это значит, поверх свежей стяжки нельзя заливать выравниватель.

 

 

В качестве напольного покрытия для первого ремонта в новостройке лучше выбирать линолеум. И дело тут даже не в деформации здания. Дом в первый год будет активно отдавать влагу, набранную за время строительства, поэтому паркет и ламинат попросту поведет. Убрать линолеум легче и дешевле, чем разбирать паркет.

Есть еще одна хитрость. Линолеум в новостройке кладете прямо на стяжку, без подложки — и в первый год смотрите, как он протирается. Если линолеум толщиной 4 мм протерся до дырки — значит, там бугор 8 мм. До белого основания — значит бугор равен его толщине, 4 мм. Прибавим такой же допуск на впадины — итого получается 16 мм. Так мы будем знать, что выравнивателя нужно наливать не больше 25 мм.

 

Коммуникации

Осадка дома никак не скажется на электрической разводке, так что эти работы можно делать раз и на века. Что касается сантехнических работ, то здесь категорически запрещено прятать трубы в стены. Причина все та же: дом усаживается, и труба может потечь, причем вы об этом сразу и не узнаете. Это правило касается не только новостроек.

 

 

Окончательный вариант отделки

Как можно понять, когда можно приниматься за окончательный ремонт жилища. Точное время должен сообщить ваш застройщик: он обязан проводить замеры и контролировать здание. Если этого не происходит, вы вправе провести необходимую экспертизу за свой счет, получив с застройщика компенсацию по суду.
На практике некоторые новостройки так долго проходят госприемку, что «счастливые» хозяева годами ждут получения ключей. И в этом случае, конечно же, вы сразу можете приступать к полноценному ремонту и окончательной отделке квартиры. Тут уже ни в чем себе не отказывайте! В рамках закона, конечно)

Если Вам понадобится помощь в дизайне интерьера, я с удовольствием помогу Вам!

Большое спасибо за просмотр и до скорого!

Фото взяты с просторов интернета. Чертежи из одного моего проекта.